《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据该规定，认购书的定金是为保证认购人与开发商之间订立正式买卖合同而交付的定金，在定金类型上应当属于立约定金，其适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法）若干问题的解释》关于立约定金的规定，即给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；接收定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

为了避免购房者在订立正式合同时对合同条款提出异议，开发商一般都会在认购协议中约定：购房者已经阅读了即将签订的商品房买卖合同全套文本并且对相关合同条款清楚无异议。但在实践中，但是还是会出现购房者要求退还定金的情况，且双方一般无法就纠纷达成协议，往往只能诉诸于法院。但是有的法院判退还定金，而有的法院判不退定金，那么退与不退的法理到底是什么？

笔者研究了两个案例：案例1中法院通过格式条款效力裁判原则认为开发商未尽到合理的提示说明义务进而认定《认购协议》关于购房人已悉知正式合同条款的约定无效，购房人与开发商之间对正式的合同文本并没有达成一致意见，故购房人有权就正式合同文本及签约事宜与开发商谈判，由于谈判未达成一致而未签订正式的《商品房买卖合同》属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第4条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，所以开发商应当退还定金。案例2中法院通过对购房人签订的《商品房认购协议》的审查，认为开发商对《认购协议》中的说明条款已经尽到了合理的提示说明义务，且购房人自认已阅读了正式的合同文本并对其无异议，故《认购协议》中的约定有效。根据诚实信用原则，导致未能签订正式的《商品房买卖合同》是购房人的原因，判定购房人无权要求退还定金。

上述两个案件基本情况是一致的，均是原被告双方因对正式合同文本的条款无法达成一致而最终未能签订正式的合同文本，但法院的判决结果却截然相反，主要原因在于开发商对于《认购协议》中认购人已知悉正式合同条款且无异议的说明条款是否尽到了合理的提示和说明义务。